Aktueller Überblick über Rechte und Pflichten nach Inkrafttreten der Mietrechtsreform 2026

Die umfassende Mietrechtsreform ist seit 1. Jänner 2026 in Kraft. Sowohl Mieter als auch Vermieter in Wien müssen sich jetzt an die neuen Regelungen anpassen. Dieser aktualisierte Überblick zeigt, was sich tatsächlich geändert hat und welche konkreten Auswirkungen die Neuerungen haben.

Die Reform ist da: Was seit 1. Jänner 2026 gilt

Das Mietenpaket für leistbares Wohnen mit dem 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) und dem neuen Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) ist seit Jahresbeginn 2026 in vollem Umfang anwendbar. Der Nationalrat hat die Gesetze am 11. Dezember 2025 final beschlossen. Die Reform gilt als die größte Veränderung des österreichischen Mietrechts seit Jahrzehnten.​

Mietpreisbremse: Die konkreten Deckelungen für 2026 und 2027

Geregelter Mietmarkt (Altbau, Gemeindebauten, Genossenschaften)

Für Mieten im geregelten Bereich gelten jetzt strikte Obergrenze:​

• 2026: Mieterhöhung maximal 1 Prozent

• 2027: Mieterhöhung maximal 2 Prozent

• Ab 2028: Einheitliche Regelung mit 3-Prozent-Schwelle und halbierter Weitergabe darüber hinaus

Diese Deckelungen gelten für alle Mietverhältnisse, die dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegen – also Richtwert- und Kategoriemieten.​

Freier Mietmarkt: Erstmals gesetzliche Begrenzung

Erstmals in der österreichischen Geschichte unterliegen auch ungeregelte Mieten einer gesetzlichen Preisbremse. Die Regelung funktioniert wie folgt:​

• Bei Inflation bis 3 Prozent: Vollständige Weitergabe möglich

• Bei Inflation über 3 Prozent: Nur die Hälfte des darüber liegenden Betrags darf weitergegeben werden

Beispiel: Bei 6 Prozent Inflation darf die Miete maximal um 4,5 Prozent erhöht werden (3 Prozent + 50 Prozent von 3 Prozent).​

Diese Regelung gilt ab sofort auch für bestehende Mietverhältnisse im freien Markt – mit Ausnahme von Ein- und Zweifamilienhäusern.​

Befristete Mietverträge: Fünf Jahre sind jetzt Standard

Die Mindestbefristung hat sich grundlegend geändert:brandauer-rechtsanwaelte+1​

• Neuer Regelfall: Fünf Jahre Mindestbefristung (statt bisher drei Jahre)

• Ausnahme für kleine Vermieter: Drei Jahre weiterhin möglich, wenn der Vermieter nachweist, dass er nicht unternehmerisch tätig ist (maximal eine Wohnung vermietet)​

Praktische Konsequenz: Alle neu abgeschlossenen oder verlängerten Mietverträge müssen sich an dieser Frist orientieren. Vermieter, die sich unsicher sind, ob sie als „kleiner Vermieter“ gelten, sollten vorsorglich die fünf Jahre wählen, um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein.​

Wichtig für Mieter: Die Kündigungsmöglichkeit nach einem Jahr mit drei Monaten Frist bleibt bestehen.​

Wertsicherungsklauseln: Neue Rechtssicherheit ab 2026

Nach jahrelanger Unsicherheit durch diverse OGH-Entscheidungen bringt die Reform endlich Klarheit:​

1. Einmal pro Jahr: Indexanpassungen sind nur noch jährlich zum 1. April zulässig​

2. Keine Rückwirkung: Der Wegfall einer unwirksamen Klausel führt nicht zu rückwirkenden Mietminderungen​

3. Fünf-Jahres-Frist: Rückforderungen überhöhter Mieten können nur noch fünf Jahre rückwirkend geltend gemacht werden (statt bis zu 30 Jahre)​

Diese Regelung schützt Vermieter vor existenzbedrohenden Rückforderungen und Mieter vor überhöhten Mieten – ein fairer Kompromiss.​

Mieterrechte: Was Sie jetzt wissen müssen

Kündigungsrecht

• Befristete Verträge: Kündigung nach einem Jahr mit drei Monaten Frist zum Monatsletzten möglich​

• Unbefristete Verträge: Kündigung mit einem Monat Frist (sofern nicht anders vereinbart)

• Schriftform: Kündigungen müssen immer schriftlich erfolgen

Kündigungsschutz

Der Kündigungsschutz bleibt bestehen: Vermieter dürfen nur aus triftigen Gründen kündigen (Zahlungsrückstände, Eigenbedarf, grobes Verhalten). Mieter von Ein- und Zweifamilienhäusern mit Verträgen nach 2001 haben keinen Kündigungsschutz.​

Erhaltungspflicht des Vermieters

Die Erhaltungspflicht des Vermieters bleibt unverändert: Vermieter müssen die Wohnung, gemeinsame Gebäudeteile und Anlagen im ortsüblichen Standard erhalten. Dazu gehören Dach, Fassade, Heizung, Aufzüge etc. Diese Pflichten können nicht auf Mieter übertragen werden.​

Vermieterpflichten: Was jetzt zu beachten ist

Anpassung bestehender Verträge

Vermieter sollten jetzt alle bestehenden Mietverträge prüfen:​

• Befristungen: Anpassung an die neue Fünf-Jahres-Mindestbefristung bei Verlängerungen

• Wertsicherungsklauseln: Prüfung auf Wirksamkeit und Anpassung an die neue Jahresregelung

• Indexierungen: Umstellung auf die neue einmal-jährliche Valorisierung zum 1. April

Mieterhöhungen 2026

Für Mieterhöhungen, die ab 1. April 2026 wirksam werden, gelten die neuen Deckelungen. Vermieter müssen sorgfältig prüfen, welcher Regelungsbereich auf ihren Vertrag anwendbar ist, um rechtliche Fehler zu vermeiden.​

Bei gewerblicher Vermietung (ab 5 Wohnungen) ist die Einhaltung der neuen Regeln besonders wichtig. Die Frage, ob ein Vermieter als Unternehmer gilt, kann im Streitfall zentral werden.​

Besonderheiten für Wien

Gemeindebauten

Für die rund 370.000 Gemeindebaumieter in Wien war die Miete bis Ende 2025 eingefroren. Ab 2026 gelten die allgemeinen Regelungen mit der 1-Prozent-Deckelung.​

Richtwertmieten

Der Richtwert in Wien bleibt vorerst bei 6,67 Euro pro Quadratmeter. Die Anpassungen unterliegen jetzt den neuen gesetzlichen Begrenzungen.​

Was ist nun zu tun:

Für Mieter:

1. Verträge prüfen lassen: Lassen Sie Ihren Mietvertrag auf die neuen Regelungen hin prüfen

2. Rückforderungen prüfen: Zu viel gezahlte Miete können Sie noch fünf Jahre rückwirkend einfordern​

3. Befristung beachten: Bei Neuverträgen gilt jetzt die Fünf-Jahres-Frist – planen Sie Ihre Wohnungssuche entsprechend

4. Mieterhöhungen überprüfen: Prüfen Sie, ob Erhöhungen die neuen Deckelungen einhalten

Für Vermieter:

1. Verträge anpassen: Alle neuen und verlängerten Verträge müssen die Fünf-Jahres-Mindestbefristung berücksichtigen​

2. Wertsicherung prüfen: Passen Sie Indexierungsklauseln an die neue Jahresregelung an​

3. Mieterhöhungen neu kalkulieren: Beachten Sie die Deckelungen für 2026 (1%) und 2027 (2%)​

4. Rechtlichen Rat einholen: Bei Unsicherheiten zur Unternehmereigenschaft oder zur richtigen Einordnung Ihrer Mieten ist rechtlicher Rat empfehlenswert​

Fazit: Mehr Planungssicherheit, aber auch mehr Komplexität

Die Mietrechtsreform 2026 bringt mehr Planungssicherheit für Mieter durch längere Befristungen und begrenzte Mieterhöhungen. Für Vermieter schafft sie Rechtssicherheit bei Wertsicherungsklauseln und begrenzt Rückforderungsrisiken.​

Gleichzeitig erhöht die Reform die Komplexität: Vermieter müssen genau wissen, in welchem rechtlichen Bereich ihr Vertrag liegt, um die richtigen Regelungen anzuwenden. Die Unterscheidung zwischen geregelten und ungeregelten Mieten, zwischen kleinen und gewerblichen Vermietern und die verschiedenen Übergangsfristen erfordern sorgfältige Prüfung.​

 

Nach der letzten Bauordnungsnovelle, dem Auslaufen der KIM Verordnung und der Einführung der neuen Sanierungsoffensive ist dies nun die weitreichendste Neuerung in der österreichischen Immobilienwelt.

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Hinweis: Dieser Artikel spiegelt den Stand Anfang Jänner 2026 wider. Die Rechtsprechung zu den neuen Regelungen entwickelt sich laufend. Bei konkreten Fragen zu Ihrem Mietvertrag empfehle ich eine individuelle Rechtsberatung.

Quellen: