Was bedeutet die Mietrechtsreform 2026?

Seit 1. Jänner 2026 gelten in Österreich neue Regeln für Mieten – und zwar für fast alle Mietverträge, egal ob du vermietest oder zur Miete wohnst. Im Folgenden findet sich ein Überblick, was sich konkret geändert hat und worauf Mieter:innen und Vermieter:innen jetzt achten sollten.

Was seit 1. Jänner 2026 gilt

Mit dem „Mietenpaket für leistbares Wohnen“ sind das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) und das neue Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) in Kraft getreten. Die Gesetze wurden im Dezember 2025 im Nationalrat beschlossen und sind seit 1. Jänner 2026 voll anwendbar.

Ziel der Reform ist mehr Planungssicherheit: Mieten sollen nicht mehr ungebremst mit der Inflation mitsteigen, und Mietverträge sollen länger laufen. Gleichzeitig sollen klare Regeln für Wertsicherungsklauseln jahrelange Rechtsstreitigkeiten verhindern.

Mietpreisbremse: Was jetzt gedeckelt ist

Im geregelten Bereich (Altbau, Richtwertmieten, Gemeindebauten, Genossenschaften) gelten nun Obergrenzen für Mieterhöhungen. Für 2026 darf die Miete maximal um 1 Prozent erhöht werden, 2027 maximal um 2 Prozent; ab 2028 greift dann die allgemeine Regel mit der 3‑Prozent‑Schwelle.

Neu ist: Auch im bisher „freien“ Mietmarkt gibt es erstmals eine gesetzliche Preisbremse. Steigt die Inflation über 3 Prozent, darf nur die Hälfte des darüberliegenden Teils weitergegeben werden – bei 6 Prozent Inflation also maximal 4,5 Prozent Mieterhöhung.

Diese Begrenzung gilt grundsätzlich auch für bestehende Mietverhältnisse im freien Bereich, ausgenommen sind Ein- und Zweifamilienhäuser. Für beide Seiten bedeutet das: Mieterhöhungen müssen jetzt genau geprüft und nachvollziehbar begründet werden.

Befristung: Längere Verträge als Regelfall

Einer der sichtbarsten Punkte der Reform ist die Verlängerung der Mindestbefristung. Neue und verlängerte Mietverträge müssen grundsätzlich für mindestens fünf Jahre abgeschlossen werden, statt wie bisher für drei Jahre.​

Für sogenannte „kleine Vermieter“ – also Personen, die nur eine einzelne Wohnung vermieten und nicht gewerblich auftreten – bleibt eine Mindestbefristung von drei Jahren möglich. Wer als Vermieter nicht sicher ist, ob er als Unternehmer gilt, fährt mit einer fünfjährigen Befristung rechtlich meist sicherer.

Für Mieter bleibt wichtig: Das Kündigungsrecht nach einem Jahr mit dreimonatiger Frist zum Monatsletzten bleibt bei befristeten Verträgen bestehen. Damit wird der Vertrag zwar länger abgeschlossen, aber nicht zur „Falle“, wenn sich Lebensumstände ändern.

Wertsicherung: Einmal pro Jahr und klar geregelt

Die Reform räumt auch bei Wertsicherungsklauseln auf, einem Bereich, der in der Vergangenheit viel Unsicherheit erzeugt hat. Künftig dürfen Mieten nur noch einmal im Jahr – einheitlich zum 1. April – an einen Index angepasst werden.

Rückwirkende Mietminderungen aufgrund unwirksamer Klauseln werden stark eingeschränkt: Rückforderungen überhöhter Mieten sind nur noch fünf Jahre rückwirkend möglich. Das nimmt Vermietern das Risiko existenzbedrohender Nachzahlungen und gibt Mietern trotzdem eine realistische Chance, zu viel bezahlte Beträge einzufordern.

Rechte der Mieter:innen im Überblick

Beim Kündigungsrecht ändert sich an den Grundmechanismen wenig, aber es ist wichtiger denn je, die Fristen zu kennen. Befristete Mietverträge können nach einem Jahr mit drei Monaten Frist schriftlich gekündigt werden, unbefristete in der Regel mit einmonatiger Frist, sofern im Vertrag nichts anderes vereinbart ist.

Der Kündigungsschutz bleibt bestehen: Vermieter dürfen nur aus triftigen Gründen kündigen, etwa bei erheblichen Zahlungsrückständen, wichtigem Eigenbedarf oder groben Pflichtverletzungen. Eine Ausnahme bilden Mieter:innen von Ein- und Zweifamilienhäusern mit gewissen nach 2001 abgeschlossenen Verträgen, für die es keinen klassischen Kündigungsschutz gibt.

Auch die Erhaltungspflicht des Vermieters bleibt unverändert: Vermieter müssen die Wohnung und das Gebäude im ortsüblichen Standard erhalten, also etwa Dach, Fassade, Heizung oder Aufzug in Schuss halten. Diese Pflichten können nicht einfach auf Mieter:innen „abgeschoben“ werden – entsprechende Klauseln im Vertrag sind rechtlich meist unwirksam.

Pflichten der Vermieter:innen: Wo jetzt Handlungsbedarf besteht

Für Vermieter ist jetzt ein guter Zeitpunkt, alle bestehenden Mietverträge durchzusehen. Besonders wichtig sind Befristungen, Wertsicherungsklauseln sowie die Frage, wie und wann Mieterhöhungen vorgesehen sind.

Mieterhöhungen ab April 2026 müssen die neuen Deckelungen und die jährliche Anpassung zum 1. April einhalten. Gerade bei mehreren Wohnungen oder gewerblicher Vermietung kann ein Fehler hier teuer werden – im Zweifel lohnt sich eine rechtliche Prüfung vor der nächsten Valorisierung.

Für Vermieter mit fünf oder mehr Wohnungen ist die Einhaltung der neuen Regeln besonders wichtig, weil sie in der Regel als unternehmerisch tätig gelten. Die korrekte Einordnung (kleiner Vermieter vs. Unternehmer, geregelter vs. freier Mietmarkt) entscheidet darüber, welche Vorschriften genau anzuwenden sind.

Wien: Was speziell zu beachten ist

In Wien war die Miete für Gemeindebauten bis Ende 2025 eingefroren, ab 2026 greifen auch hier die neuen Deckelungen. Für die rund 370.000 Gemeindewohnungsmieter bedeutet das: 2026 maximal 1 Prozent Erhöhung, 2027 maximal 2 Prozent.

Der Richtwert für Wien liegt aktuell bei 6,67 Euro pro Quadratmeter und unterliegt nun ebenfalls den neuen Begrenzungen bei der Valorisierung. Damit sollen starke Preissprünge abgefedert werden, gleichzeitig bleibt aber die grundsätzliche Systematik der Richtwertmieten bestehen.​

Konkrete Schritte für Mieter:innen

• Mietvertrag prüfen lassen: Gerade bei älteren Verträgen lohnt sich ein Blick von einer Beratungsstelle oder einem spezialisierten Rechtsanwalt.​

• Rückforderungen checken: Zu viel bezahlte Miete kann grundsätzlich nur noch bis zu fünf Jahre rückwirkend geltend gemacht werden.​

• Befristung im Blick behalten: Bei neuen Verträgen ist eine fünfjährige Befristung Standard – das sollte bei der Wohnungsplanung mitbedacht werden.

• Mieterhöhungen kontrollieren: Erhöhungen müssen zu den neuen Regeln (Deckelung und Anpassungstermin) passen; im Zweifel schriftlich eine nachvollziehbare Berechnung verlangen.

Konkrete Schritte für Vermieter:innen

• Verträge aktualisieren: Neuabschlüsse und Verlängerungen an die fünfjährige Mindestbefristung anpassen bzw. Ausnahmekriterien für „kleine Vermieter“ prüfen.

• Wertsicherungsklauseln überarbeiten: Formulierungen auf Vereinbarkeit mit dem MieWeG und der einmal jährlichen Valorisierung zum 1. April umstellen.

• Mieterhöhungen neu kalkulieren: Deckelung von 1 Prozent (2026) und 2 Prozent (2027) im geregelten Bereich berücksichtigen, im freien Bereich die 3‑Prozent‑Schwelle beachten.

• Expertise einholen: Bei Unsicherheiten zur Unternehmereigenschaft, zur Einordnung des Mietverhältnisses oder bei komplexen Altverträgen ist rechtlicher Rat empfehlenswert.

Mehr Planungssicherheit – aber genauer hinschauen ist nötig

Die Reform bringt mehr Planungssicherheit für Mieter:innen durch begrenzte Mieterhöhungen und längere Vertragslaufzeiten. Vermieter profitieren von klaren Regeln für Wertsicherungsklauseln und einer begrenzten Rückforderungsfrist.

Gleichzeitig wird das System nicht einfacher: Wer vermietet, muss genau wissen, ob der Vertrag in den geregelten oder ungeregelten Bereich fällt und ob er als kleiner oder gewerblicher Vermieter gilt. Für beide Seiten gilt daher: Einmal gründlich prüfen (lassen) kann spätere Konflikte und hohe Nachzahlungen verhindern.