Viele Menschen stehen Anfang 2026 vor derselben Frage wie Ende 2025: Soll ich jetzt kaufen, noch abwarten oder doch lieber mieten – und wohin entwickelt sich der Markt rund um Wien überhaupt?
Der Blick auf 2025 und die Vorausschau auf 2026 zeigt: Die Talsohle am Kaufmarkt ist sehr wahrscheinlich überschritten, während der Mietmarkt unter einer wachsenden Angebotslücke leidet.

Rückblick 2025: Kleine Trendwende

Zwischen Mitte 2022 und Ende 2024 haben die Preise für Wohnimmobilien in Österreich im Schnitt um rund fünf Prozent nachgegeben – vor allem, weil höhere Zinsen die Nachfrage gedämpft haben. Für 2025 wurde dann wieder ein leichtes Plus von etwa 0,9 Prozent erwartet, ein erster zaghaft positiver Ausschlag nach der Korrekturphase.

Während Kaufpreise also nur sanft anzogen, legten die Mieten deutlich stärker zu: In Wien stiegen die Angebots‑Bruttomieten 2025 laut großen Immobilienportalen um rund zehn Prozent auf durchschnittlich etwa 21 Euro pro Quadratmeter.
Weitere Auswertungen bestätigen dieses Niveau und zeigen für 2025 einen Durchschnitt von etwas über 20 Euro pro Quadratmeter sowie für 2026 bereits gut 21 Euro – ein weiteres Plus von rund vier Prozent.

Kaufmarkt Wien 2026: Preise ziehen wieder an

Für Wohnungen in Wien liegt der durchschnittliche Kaufpreis 2026 bei rund 6.600 Euro pro Quadratmeter – das entspricht einem Anstieg von etwa drei Prozent gegenüber 2025.
Mehrere Marktberichte sehen Wien damit leicht über dem österreichweiten Schnitt.

Besonders gefragt bleiben gut gelegene Bestandswohnungen mit Balkon, solider Infrastruktur und brauchbarer Energieeffizienz – hier reichen die erwarteten Preissteigerungen heuer je nach Lage und Qualität bis in den Bereich von etwa drei bis sechs Prozent. Der österreichweite Marktindex von RE/MAX spricht von einem „moderaten Aufschwung“: Nachfrage, Angebot und Preise legen wieder zu, wobei die Nachfrage etwas stärker wächst als das Angebot.

Mietmarkt Wien 2026: Angebotslücke trifft hohe Nachfrage

Am Mietmarkt spüren wir die Knappheit am stärksten: Wien benötigt pro Jahr rund 10.000 neue Wohnungen – fertiggestellt werden 2026 voraussichtlich nur etwa 8.500 Einheiten.
Viele Analysen sprechen deshalb von einem historischen Tiefstand im Neubau: Zahlreiche Projekte werden verschoben oder gestoppt, während der Zuzug in die Stadt anhält.

Daten zum ersten Quartal 2026 zeigen, dass die Mieten weiter steigen: Auswertungen gehen für Wien heuer von Mietsteigerungen im hohen einstelligen Prozentbereich aus – je nach Lage und Segment grob vier bis acht Prozent, teils darüber bei sehr gefragten Objekten. Besonders innerstädtische Lagen und gut angebundene Bezirke an U‑Bahn‑Achsen bleiben stark umkämpft, was sich vor allem bei Neuvermietungen im freien Segment bemerkbar macht.

Wien ist eine Mieterstadt

Rund drei Viertel der Hauptwohnsitze in Wien sind Mietwohnungen, während Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser einen deutlich kleineren Anteil ausmachen. Mehr als die Hälfte aller Mietwohnungen befindet sich im Eigentum der Stadt Wien oder gemeinnütziger Bauträger – dieser große soziale und geförderte Sektor wirkt als wichtiger Puffer im Gesamtsystem.

Gleichzeitig bleibt der frei finanzierte, gut erhaltene Mietwohnraum knapp: Wer keinen Zugang zu Gemeindebauten oder geförderten Wohnungen hat, zahlt am Markt oft deutlich über 30 Prozent des Nettoeinkommens für die Miete. Viele Haushalte bleiben deshalb in älteren, günstigeren Bestandsverträgen, was die Fluktuation zusätzlich bremst und das ohnehin begrenzte Angebot an leistbaren Neuvermietungen weiter verknappt.

Umland und Speckgürtel: Nachfrage steigt wieder

Im Wiener Umland und in Niederösterreich rechnet die Branche 2026 im Schnitt mit einem Preisplus von rund vier Prozent, nachdem die Preise zuvor eher stagniert oder leicht nachgegeben hatten. Gerade im Speckgürtel wird ein besonders kräftiger Nachfrageanstieg von rund sechs Prozent erwartet.

Das betrifft sowohl Eigentum als auch Miete: Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Baugrundstücke in Pendlerlagen ziehen preislich an, zugleich steigen auch die Mieten in den besser angebundenen Orten. Für viele Haushalte, die sich zentrale Wiener Mieten oder Kaufpreise nicht (mehr) leisten wollen (oder können), wird der Speckgürtel damit zur realistischen – wenn auch nicht mehr wirklich günstigen – Alternative.

Was heißt das für Käufer:innen?

Für Kaufinteressierte ist 2026 wahrscheinlich kein Zeitpunkt für Schnäppchenjagd, aber auch noch nicht die Rückkehr zu den extremen Boomjahren. Die Preise haben ihre Talsohle vermutlich hinter sich gelassen, steigen aber derzeit noch in einem moderaten Rahmen – österreichweit rund 2,5 bis 3,5 Prozent, in Wien etwas darüber.

Wer kaufen möchte, profitiert aktuell noch von einer im historischen Vergleich breiteren Auswahl und etwas entspannteren Preisen als auf dem Höhepunkt des letzten Zyklus – muss aber realistischer kalkulieren, insbesondere bei Sanierungskosten und Finanzierung. Wichtig sind heute vor allem vier Punkte: Lagequalität, bauliche Substanz, energetischer Zustand und eine solide Finanzierung mit Puffer für Zinsänderungen und Instandhaltung.

Was heißt das für Mieter:innen?

Für Mieter:innen in Wien wird die Wohnungssuche tendenziell nicht einfacher: Der Einbruch im Neubau und die Angebotslücke verschärfen den Wettbewerb um gut erhaltene Mietwohnungen im mittleren Preis‑ und Qualitätssegment.
Neuabschlüsse im freien Markt liegen deutlich höher als viele Altverträge, was den Druck vor allem auf Haushalte ohne Zugang zu gefördertem Wohnraum erhöht.

Gleichzeitig zeigt sich ein starker Lock‑in‑Effekt: Wer einen vergleichsweise günstigen Bestandmietvertrag hat, bleibt oft lieber in der aktuellen Wohnung, selbst wenn sie nicht ideal passt – das reduziert die Zahl frei werdender Wohnungen zusätzlich.
Im Vergleich dazu bleibt Niederösterreich vorerst etwas leistbarer, doch auch hier ziehen die Mieten an, vor allem in verkehrlich gut angebundenen Speckgürtel‑Gemeinden, in denen die Nachfrage klar über dem Angebot liegt.

Mein Blick nach vorne: 2026 als Jahr der sorgfältigen Entscheidungen

Aus heutiger Sicht bietet 2026 sehr wohl Möglichkeiten für gute Immobilienkäufe – wenn man sich gut vorbereitet und den Markt im Auge behält. Wer kaufen will, sollte Lage, Substanz, mögliche Sanierungsschritte und die Finanzierungsbedingungen noch sorgfältiger prüfen als bisher. Die Spielräume sind kleiner geworden, Vor allem sollte man sich nicht unter Zeitdruck setzen lassen um so womöglich teure Fehlentscheidungen zu vermeiden.

Auf der Suche nach Mietwohnungen ist der Spielraum bedeutend geringer. Am besten hat man Augen und Ohren überall: Genossenschaften, Online Plattformen, privates Umfeld. Wenn sich eine Möglichkeit auftut, sollte man schnell reagieren können. Das bedeutet das eigene Budget realistisch zu bewerten und ein klares Bild davon zu haben, welche Mietsteigerungen rechtlich und am Markt realistisch sind.

In beiden Fällen kann eine unabhängige Zweitmeinung helfen, Zahlen und Emotionen wieder ins Gleichgewicht zu bringen – und eine Entscheidung zu treffen, die nicht nur heute, sondern auch in einigen Jahren noch stimmig ist.

Quellen:

https://immofokus.at/a/immoscout24-datenanalyse-angebotsmieten
https://publikationen.ehl.at/view/1054655877/9/
https://www.ohne-makler.at/immobilienpreise/wien/wien/
https://www.remax.at/de/presse/presseaussendungen/re-max-studie-immobilienmarkt-2026
https://www.remax.at/de/presse/presseaussendungen/re-max-immospiegel-2025-gesamtmarkt
https://www.statistik.at/fileadmin/publications/Wohnen_2024_Web-barrierefrei.pdf
https://kurier.at/wirtschaft/immobilienpreise-oesterreich-wohnung-haus-kosten-wohnungseigentum/403100130
https://www.wienerzeitung.at/a/wohnungswucher-wien-wer-kann-sich-das-noch-leisten
https://www.derstandard.at/story/3000000312888/zwei-einkommen-und-trotzdem-kein-eigentum-der-mythos-von-der-unleistbarkeit https://raiffeisenzeitung.at/wohnimmobilien-ausblick-2026/