Viele Menschen stehen Anfang 2026 vor derselben Frage wie Ende 2025: Soll ich jetzt kaufen, noch abwarten oder doch lieber mieten \u2013 und wohin entwickelt sich der Markt rund um Wien \u00fcberhaupt?
\nDer Blick auf 2025 und die Vorausschau auf 2026 zeigt: Die Talsohle am Kaufmarkt ist sehr wahrscheinlich \u00fcberschritten, w\u00e4hrend der Mietmarkt unter einer wachsenden Angebotsl\u00fccke leidet.<\/p>\n
Zwischen Mitte 2022 und Ende 2024 haben die Preise f\u00fcr Wohnimmobilien in \u00d6sterreich im Schnitt um rund f\u00fcnf Prozent nachgegeben \u2013 vor allem, weil h\u00f6here Zinsen die Nachfrage ged\u00e4mpft haben. F\u00fcr 2025 wurde dann wieder ein leichtes Plus von etwa 0,9\u202fProzent erwartet, ein erster zaghaft positiver Ausschlag nach der Korrekturphase.<\/p>\n
W\u00e4hrend Kaufpreise also nur sanft anzogen, legten die Mieten deutlich st\u00e4rker zu: In Wien stiegen die Angebots\u2011Bruttomieten 2025 laut gro\u00dfen Immobilienportalen um rund zehn Prozent auf durchschnittlich etwa 21\u202fEuro pro Quadratmeter.
\nWeitere Auswertungen best\u00e4tigen dieses Niveau und zeigen f\u00fcr 2025 einen Durchschnitt von etwas \u00fcber 20\u202fEuro pro Quadratmeter sowie f\u00fcr 2026 bereits gut 21\u202fEuro \u2013 ein weiteres Plus von rund vier Prozent.<\/p>\n
F\u00fcr Wohnungen in Wien liegt der durchschnittliche Kaufpreis 2026 bei rund 6.600\u202fEuro pro Quadratmeter \u2013 das entspricht einem Anstieg von etwa drei Prozent gegen\u00fcber 2025.
\nMehrere Marktberichte sehen Wien damit leicht \u00fcber dem \u00f6sterreichweiten Schnitt.<\/p>\n
Besonders gefragt bleiben gut gelegene Bestandswohnungen mit Balkon, solider Infrastruktur und brauchbarer Energieeffizienz \u2013 hier reichen die erwarteten Preissteigerungen heuer je nach Lage und Qualit\u00e4t bis in den Bereich von etwa drei bis sechs Prozent. Der \u00f6sterreichweite Marktindex von RE\/MAX spricht von einem \u201emoderaten Aufschwung\u201c: Nachfrage, Angebot und Preise legen wieder zu, wobei die Nachfrage etwas st\u00e4rker w\u00e4chst als das Angebot.<\/p>\n
Am Mietmarkt sp\u00fcren wir die Knappheit am st\u00e4rksten: Wien ben\u00f6tigt pro Jahr rund 10.000 neue Wohnungen \u2013 fertiggestellt werden 2026 voraussichtlich nur etwa 8.500 Einheiten.
\nViele Analysen sprechen deshalb von einem historischen Tiefstand im Neubau: Zahlreiche Projekte werden verschoben oder gestoppt, w\u00e4hrend der Zuzug in die Stadt anh\u00e4lt.<\/p>\n
Daten zum ersten Quartal 2026 zeigen, dass die Mieten weiter steigen: Auswertungen gehen f\u00fcr Wien heuer von Mietsteigerungen im hohen einstelligen Prozentbereich aus \u2013 je nach Lage und Segment grob vier bis acht Prozent, teils dar\u00fcber bei sehr gefragten Objekten. Besonders innerst\u00e4dtische Lagen und gut angebundene Bezirke an U\u2011Bahn\u2011Achsen bleiben stark umk\u00e4mpft, was sich vor allem bei Neuvermietungen im freien Segment bemerkbar macht.<\/p>\n
Rund drei Viertel der Hauptwohnsitze in Wien sind Mietwohnungen, w\u00e4hrend Eigentumswohnungen und Einfamilienh\u00e4user einen deutlich kleineren Anteil ausmachen. Mehr als die H\u00e4lfte aller Mietwohnungen befindet sich im Eigentum der Stadt Wien oder gemeinn\u00fctziger Bautr\u00e4ger \u2013 dieser gro\u00dfe soziale und gef\u00f6rderte Sektor wirkt als wichtiger Puffer im Gesamtsystem.<\/p>\n
Gleichzeitig bleibt der frei finanzierte, gut erhaltene Mietwohnraum knapp: Wer keinen Zugang zu Gemeindebauten oder gef\u00f6rderten Wohnungen hat, zahlt am Markt oft deutlich \u00fcber 30\u202fProzent des Nettoeinkommens f\u00fcr die Miete. Viele Haushalte bleiben deshalb in \u00e4lteren, g\u00fcnstigeren Bestandsvertr\u00e4gen, was die Fluktuation zus\u00e4tzlich bremst und das ohnehin begrenzte Angebot an leistbaren Neuvermietungen weiter verknappt.<\/p>\n
Im Wiener Umland und in Nieder\u00f6sterreich rechnet die Branche 2026 im Schnitt mit einem Preisplus von rund vier Prozent, nachdem die Preise zuvor eher stagniert oder leicht nachgegeben hatten. Gerade im Speckg\u00fcrtel wird ein besonders kr\u00e4ftiger Nachfrageanstieg von rund sechs Prozent erwartet.<\/p>\n
Das betrifft sowohl Eigentum als auch Miete: Einfamilienh\u00e4user, Reihenh\u00e4user und Baugrundst\u00fccke in Pendlerlagen ziehen preislich an, zugleich steigen auch die Mieten in den besser angebundenen Orten. F\u00fcr viele Haushalte, die sich zentrale Wiener Mieten oder Kaufpreise nicht (mehr) leisten wollen (oder k\u00f6nnen), wird der Speckg\u00fcrtel damit zur realistischen \u2013 wenn auch nicht mehr wirklich g\u00fcnstigen \u2013 Alternative.<\/p>\n
F\u00fcr Kaufinteressierte ist 2026 wahrscheinlich kein Zeitpunkt f\u00fcr Schn\u00e4ppchenjagd, aber auch noch nicht die R\u00fcckkehr zu den extremen Boomjahren. Die Preise haben ihre Talsohle vermutlich hinter sich gelassen, steigen aber derzeit noch in einem moderaten Rahmen \u2013 \u00f6sterreichweit rund 2,5 bis 3,5\u202fProzent, in Wien etwas dar\u00fcber.<\/p>\n
Wer kaufen m\u00f6chte, profitiert aktuell noch von einer im historischen Vergleich breiteren Auswahl und etwas entspannteren Preisen als auf dem H\u00f6hepunkt des letzten Zyklus \u2013 muss aber realistischer kalkulieren, insbesondere bei Sanierungskosten und Finanzierung. Wichtig sind heute vor allem vier Punkte: Lagequalit\u00e4t, bauliche Substanz, energetischer Zustand und eine solide Finanzierung mit Puffer f\u00fcr Zins\u00e4nderungen und Instandhaltung.<\/p>\n
F\u00fcr Mieter:innen in Wien wird die Wohnungssuche tendenziell nicht einfacher: Der Einbruch im Neubau und die Angebotsl\u00fccke versch\u00e4rfen den Wettbewerb um gut erhaltene Mietwohnungen im mittleren Preis\u2011 und Qualit\u00e4tssegment.
\nNeuabschl\u00fcsse im freien Markt liegen deutlich h\u00f6her als viele Altvertr\u00e4ge, was den Druck vor allem auf Haushalte ohne Zugang zu gef\u00f6rdertem Wohnraum erh\u00f6ht.<\/p>\n
Gleichzeitig zeigt sich ein starker Lock\u2011in\u2011Effekt: Wer einen vergleichsweise g\u00fcnstigen Bestandmietvertrag hat, bleibt oft lieber in der aktuellen Wohnung, selbst wenn sie nicht ideal passt \u2013 das reduziert die Zahl frei werdender Wohnungen zus\u00e4tzlich.
\nIm Vergleich dazu bleibt Nieder\u00f6sterreich vorerst etwas leistbarer, doch auch hier ziehen die Mieten an, vor allem in verkehrlich gut angebundenen Speckg\u00fcrtel\u2011Gemeinden, in denen die Nachfrage klar \u00fcber dem Angebot liegt.<\/p>\n
Aus heutiger Sicht bietet 2026 sehr wohl M\u00f6glichkeiten f\u00fcr gute Immobilienk\u00e4ufe – wenn man sich gut vorbereitet und den Markt im Auge beh\u00e4lt. Wer kaufen will, sollte Lage, Substanz, m\u00f6gliche Sanierungsschritte und die Finanzierungsbedingungen noch sorgf\u00e4ltiger pr\u00fcfen als bisher. Die Spielr\u00e4ume sind kleiner geworden, Vor allem sollte man sich nicht unter Zeitdruck setzen lassen um so wom\u00f6glich teure Fehlentscheidungen zu vermeiden.<\/p>\n
Auf der Suche nach Mietwohnungen ist der Spielraum bedeutend geringer. Am besten hat man Augen und Ohren \u00fcberall: Genossenschaften, Online Plattformen, privates Umfeld. Wenn sich eine M\u00f6glichkeit auftut, sollte man schnell reagieren k\u00f6nnen. Das bedeutet das eigene Budget realistisch zu bewerten und ein klares Bild davon zu haben, welche Mietsteigerungen rechtlich und am Markt realistisch sind.<\/p>\n
In beiden F\u00e4llen kann eine unabh\u00e4ngige Zweitmeinung helfen, Zahlen und Emotionen wieder ins Gleichgewicht zu bringen \u2013 und eine Entscheidung zu treffen, die nicht nur heute, sondern auch in einigen Jahren noch stimmig ist.<\/p>\n
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