{"id":5254,"date":"2026-01-18T16:52:05","date_gmt":"2026-01-18T16:52:05","guid":{"rendered":"https:\/\/humanspaces.at\/?p=5254"},"modified":"2026-02-01T17:22:01","modified_gmt":"2026-02-01T17:22:01","slug":"mieterpflichten-vermieterpflichten","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/humanspaces.at\/en\/mieterpflichten-vermieterpflichten\/","title":{"rendered":"Wer zahlt was? Mieterpflichten vs. Vermieterpflichten"},"content":{"rendered":"<p class=\"my-2 [&amp;+p]:mt-4 [&amp;_strong:has(+br)]:inline-block [&amp;_strong:has(+br)]:pb-2\">Die\u00a0<a class=\"reset interactable cursor-pointer decoration-1 underline-offset-1 text-super hover:underline font-semibold\" href=\"https:\/\/humanspaces.at\/mietrechtsreform-2026\/\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\"><span class=\"text-box-trim-both\">Mietrechtsreform<\/span><\/a> hat f\u00fcr einigen Aufruhr sowohl bei Vermietern als auch bei Mietern gesorgt. Dabei gibt es seit jeher Unstimmigkeiten zwischen den Parteien \u00fcber Mieterpflichten und Vermieterpflichten, vor allem bei Themen wie Reparaturen und Wartung. Ob und wie das \u00f6sterreichische Mietrechtsgesetz (MRG) dabei greift, h\u00e4ngt vom Anwendungsbereich ab. Das Gesetz regelt , wer wof\u00fcr zust\u00e4ndig ist, aber die Pflichten variieren je nach Fall.<\/p>\n<h2 id=\"wer-zahlt-was-bei-reparaturen-und-wartung\" class=\"mb-2 mt-4 [.has-inline-images_&amp;]:clear-end font-sans visRefresh2026AnswerSerif:font-editorial font-semimedium visRefresh2026Fonts:font-bold text-base visRefresh2026Fonts:text-lg first:mt-0 md:text-lg [hr+&amp;]:mt-4\">Wer zahlt was bei Reparaturen und Wartung?<\/h2>\n<p class=\"my-2 [&amp;+p]:mt-4 [&amp;_strong:has(+br)]:inline-block [&amp;_strong:has(+br)]:pb-2\">Das \u00f6sterreichische Mietrecht teilt klare Aufgaben: Vermieter sorgen f\u00fcr die Erhaltung der Wohnung und des Hauses, Mieter f\u00fcr ordentliche Nutzung, verkehrs\u00fcbliche Pflege und rechtzeitige Schadensmeldung. R\u00fccksichtslose Nutzung oder Nachl\u00e4ssigkeit kann teuer werden \u2013 f\u00fcr beide Seiten. Wichtig: Die genauen Pflichten h\u00e4ngen vom MRG-Anwendungsbereich ab:<\/p>\n<ul class=\"marker:text-quiet list-disc\">\n<li class=\"py-0 my-0 prose-p:pt-0 prose-p:mb-2 prose-p:my-0 [&amp;&gt;p]:pt-0 [&amp;&gt;p]:mb-2 [&amp;&gt;p]:my-0\">\n<p class=\"my-2 [&amp;+p]:mt-4 [&amp;_strong:has(+br)]:inline-block [&amp;_strong:has(+br)]:pb-2\"><strong>Vollanwendung des MRG\u00a0:<\/strong> Gilt f\u00fcr \u00e4ltere Wohnungen (<strong>vor 1953<\/strong> erbaut, mit mehr als 2 Mietgegenst\u00e4nden) oder <strong>gef\u00f6rderten Neubau<\/strong> (Wohnungen in mit \u00f6ffentlichen Mitteln gef\u00f6rderten Mietwohnungsh\u00e4usern mit mehr als 2 Mietgegenst\u00e4nden).<\/p>\n<\/li>\n<li class=\"py-0 my-0 prose-p:pt-0 prose-p:mb-2 prose-p:my-0 [&amp;&gt;p]:pt-0 [&amp;&gt;p]:mb-2 [&amp;&gt;p]:my-0\">\n<p class=\"my-2 [&amp;+p]:mt-4 [&amp;_strong:has(+br)]:inline-block [&amp;_strong:has(+br)]:pb-2\"><strong>Teilanwendung des MRG:<\/strong> Gilt f\u00fcr Wohnungen, die nach 1953 errichtet wurden, Dachbodenausbauten nach 2001, Zubauten nach 2006 und vermietete Eigentumswohungen nach 1945 errichtet. Im Teilanwendungsbereich gelten folgende Teile des MRG: Eintritt bei Todesfall, K\u00fcndigungsschutz (\u00a7\u00a7 29 ff.), Befristung (\u00a7 28), Kaution (\u00a7\u00a7 13\u201314). Weder der Mietpreisschutz noch der Schutz des Mietobjektes gelten. In diesen Fragen kommt das <a href=\"https:\/\/www.ris.bka.gv.at\/eli\/jgs\/1811\/946\/P1096\/NOR12018825\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>ABGB \u00a7 1096 <\/strong><\/a>sowie das <a href=\"https:\/\/humanspaces.at\/mietrechtsreform-2026\/\"><strong class=\"Yjhzub\" data-processed=\"true\">MILG<\/strong><\/a> zum Tragen.<\/p>\n<\/li>\n<li class=\"py-0 my-0 prose-p:pt-0 prose-p:mb-2 prose-p:my-0 [&amp;&gt;p]:pt-0 [&amp;&gt;p]:mb-2 [&amp;&gt;p]:my-0\">\n<p class=\"my-2 [&amp;+p]:mt-4 [&amp;_strong:has(+br)]:inline-block [&amp;_strong:has(+br)]:pb-2\"><strong>Nichtanwendung des MRG:<\/strong> Gilt f\u00fcr Wohnungen, die sich in Geb\u00e4uden mit max. 2 Mietobjekten befinden und nach 2001 vermietet wurden. Die Vermieterpflicht gilt <strong>uneingeschr\u00e4nkt gem. ABGB<\/strong>: Wohnungen sind vollst\u00e4ndig in brauchbarem Zustand erhalten \u2013 inklusive aller Reparaturen und Wartung w\u00e4hrend der Mietdauer. Hier kommt auch das MILG nicht bzw. eingeschr\u00e4nkt zum Tragen.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p class=\"my-2 [&amp;+p]:mt-4 [&amp;_strong:has(+br)]:inline-block [&amp;_strong:has(+br)]:pb-2\"><strong>Achtung:<\/strong> Eine Klausel im Mietvertrag kann Mieter f\u00fcr kleinere Reparaturen (Bagatellreparaturen) verpflichten \u2013 z. B. bis zu einer vereinbarten Pauschale oder H\u00f6chstgrenze. Sie gilt nur, wenn sie klar formuliert ist und die Kosten nachweisbar sind (z. B. Rechnungen). Ohne diese Klausel \u00fcbernimmt der Vermieter alles. Viele Vertr\u00e4ge haben sie, aber oft ist die Formulierung unklar. Zul\u00e4ssig ist die Klausel nach OGH-Rechtsprechung nur, wenn sie den Mieter nicht gr\u00f6blich benachteiligt. Im Streitfall lohnt es sich, den Mietvertrag rechtlich pr\u00fcfen zu lassen.<\/p>\n<h3 class=\"my-2 [&amp;+p]:mt-4 [&amp;_strong:has(+br)]:inline-block [&amp;_strong:has(+br)]:pb-2\"><strong>Erhaltungspflichten des Vermieters<\/strong><\/h3>\n<p class=\"my-2 [&amp;+p]:mt-4 [&amp;_strong:has(+br)]:inline-block [&amp;_strong:has(+br)]:pb-2\">Der\u00a0<strong><a href=\"https:\/\/www.ris.bka.gv.at\/NormDokument.wxe?Abfrage=Bundesnormen&amp;Gesetzesnummer=10002531&amp;Artikel=&amp;Paragraf=3&amp;Anlage=&amp;Uebergangsrecht=\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">\u00a7 3 MRG<\/a><\/strong> regelt im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (z. B. Altbauten) die Pflicht des Vermieters, das Haus, Mietwohnungen und Gemeinschaftsanlagen im orts\u00fcblichen Standard zu erhalten und Gesundheitsrisiken zu beseitigen \u2013 unter Ber\u00fccksichtigung rechtlicher, wirtschaftlicher und technischer M\u00f6glichkeiten:<\/p>\n<ul>\n<li>Erhaltung allgemeiner Haus-Teile (z. B. Treppenhaus, Dach)<span class=\"inline-flex\" aria-label=\"Mietrechtsgesetz \u00a7 3, tagesaktuelle Fassung\" data-state=\"closed\">\u200b<\/span><\/li>\n<li>Behebung ernster Sch\u00e4den an Mietwohnungen und Vermeidung von Gesundheitsgefahren<\/li>\n<li>Erforderliche Arbeiten um die\u00a0 \u00dcbergabe brauchbarer Wohnungen zu gew\u00e4hrleisten<\/li>\n<li>Erhaltung mitvermieteter Heizungen, Warmwasserboiler<span class=\"inline-flex\" aria-label=\"Mietrechtsgesetz \u00a7 3, tagesaktuelle Fassung\" data-state=\"closed\">\u200b und sonstiger W\u00e4rmebereitungsanlagen<\/span><\/li>\n<li>Aufrechterhaltung der Betriebsbereitschaft von Gemeinschaftsanlagen (z. B. Zentralheizung, Aufz\u00fcge, Waschk\u00fcchen) \u2013 ggf. Ersatz durch neue Anlage, wenn Erhaltung unwirtschaftlich<span class=\"inline-flex\" aria-label=\"Mietrechtsgesetz \u00a7 3, tagesaktuelle Fassung\" data-state=\"closed\">\u200b<\/span><\/li>\n<li>Umsetzung \u00f6ffentlich-rechtlich vorgeschriebener Ma\u00dfnahmen (z. B. Wasser-\/Kanalanschluss, Schutzvorrichtungen)<span class=\"inline-flex\" aria-label=\"Mietrechtsgesetz \u00a7 3, tagesaktuelle Fassung\" data-state=\"closed\">\u200b<\/span><\/li>\n<li>Ergreifen von Ma\u00dfnahmen zur Energieeinsparung, wenn wirtschaftlich sinnvoll<\/li>\n<li>Verbrauchsmesser sind in Vereinbarung mit dem Mieter zu installieren.<span class=\"inline-flex\" aria-label=\"Mietrechtsgesetz \u00a7 3, tagesaktuelle Fassung\" data-state=\"closed\">\u200b<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<p>Die Formulierung im Gesetzbuch l\u00e4sst immer wieder Interpretationsspielraum \u00fcbrig. Daher kann ich nur empfehlen, im konkreten Fall entsprechende Rechtssprechungen zu lesen und sich rechtliche Unterst\u00fctzung zu nehmen.<\/p>\n<p>Bei<strong> Nichtanwendung des MRG<\/strong> kommt das <strong>ABGB zum Trage<\/strong>n. ABGB \u00a7 1096 regelt die grunds\u00e4tzliche Erhaltungspflicht des Vermieters au\u00dferhalb des Vollanwendungsbereichs des MRG. Vermieter m\u00fcssen demnach das Mietobjekt auf eigene Kosten in brauchbarem Zustand \u00fcbergeben und w\u00e4hrend der gesamten Mietzeit erhalten sowie ernste Sch\u00e4den beseitigen. Bei M\u00e4ngeln, die den allgemeinen Gebrauch verhindern, hat der Mieter Anspruch auf Mietzinsminderung.<\/p>\n<h3 class=\"mb-2 mt-4 [.has-inline-images_&amp;]:clear-end font-sans visRefresh2026AnswerSerif:font-editorial font-semimedium visRefresh2026Fonts:font-bold text-base first:mt-0\">Finanzierung der Erhaltungspflichten (\u00a7 3 Abs. 3)<\/h3>\n<p>Zu Finanzieren sind diese Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten gem. \u00a7 3 Abs. 3 aus den Mietreserven der vergangenen 10 Jahre bzw. der zuk\u00fcnftig zu erwartenden Mieteintr\u00e4ge. Wenn diese Mittel nciht ausreichen, sind dringende Arbeiten (Sicherheit, Versorgung, \u00f6ffentlich-rechtlich) zu priorisieren.<\/p>\n<p>Eine <strong>Erh\u00f6hung des Mietzins<\/strong> zur Deckung von Reparaturkosten ist nur bis zu<strong> Deckelung gem. MILG<\/strong> m\u00f6glich.<\/p>\n<p>Es gibt grunds\u00e4tzlich keine Regelung zur Deckelung der Ausgaben des Vermieters, au\u00dfer <strong>\u00a7 6 MRG (Unwirtschaftlichkeit):<\/strong> Bei g\u00e4nzlich unwirtschaftlicher Erhaltung kann der Vermieter gerichtlich pr\u00fcfen lassen, ob die Erhaltung verzichtbar ist.<\/p>\n<h2 id=\"mieterpflichten-einheitlich\" class=\"mb-2 mt-4 [.has-inline-images_&amp;]:clear-end font-sans visRefresh2026AnswerSerif:font-editorial font-semimedium visRefresh2026Fonts:font-bold text-base visRefresh2026Fonts:text-lg first:mt-0 md:text-lg [hr+&amp;]:mt-4\">Mieterpflichten<\/h2>\n<p><a href=\"https:\/\/ris.bka.gv.at\/NormDokument.wxe?Abfrage=Bundesnormen&amp;Gesetzesnummer=10002531&amp;FassungVom=2026-01-26&amp;Artikel=&amp;Paragraf=8&amp;Anlage=&amp;Uebergangsrecht=&amp;ShowPrintPreview=True\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>\u00a7 8 MRG<\/strong><\/a> regelt den Umfang des Ben\u00fctzungsrechts und legt die Kernpflichten des Hauptmieters im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fest. Diese umfassen Wartung, Instandhaltung und Duldungspflichten, um Sch\u00e4den f\u00fcr Vermieter und andere Mieter zu vermeiden.<br \/>\n<strong>Wartung und Instandhaltung (\u00a7 8 Abs. 1)<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li class=\"my-2 [&amp;+p]:mt-4 [&amp;_strong:has(+br)]:inline-block [&amp;_strong:has(+br)]:pb-2\">Mietgegenstand und Einrichtungen (z. B. Licht-, Gas-, Wasser-, Beheizungs- und Sanit\u00e4ranlagen) sind so zu warten und instand zu halten, dass kein Nachteil f\u00fcr Vermieter oder andere Mieter entsteht (au\u00dfer bei ernsten Haussch\u00e4den oder Gesundheitsgef\u00e4hrdung -&gt; Vermieter).<span class=\"inline-flex\" aria-label=\"8 MRG Umfang des Ben\u00fctzungsrechts - Mietrechtsgesetz\" data-state=\"closed\">\u200b<\/span><\/li>\n<li class=\"my-2 [&amp;+p]:mt-4 [&amp;_strong:has(+br)]:inline-block [&amp;_strong:has(+br)]:pb-2\">Behebung ernster Haussch\u00e4den sind dem Vermieter unverz\u00fcglich anzeigen (bei Unterlassung entsteht eine Schadenersatzpflicht).<span class=\"inline-flex\" aria-label=\"Mietrechtsgesetz \u00a7 8, Fassung vom 22.10.2023 - RIS\" data-state=\"closed\">\u200b<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Duldungspflichten (\u00a7 8 Abs. 2)<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li class=\"my-2 [&amp;+p]:mt-4 [&amp;_strong:has(+br)]:inline-block [&amp;_strong:has(+br)]:pb-2\">Betreten durch Vermieter oder Beauftragte aus wichtigen Gr\u00fcnden sind zuzulassen (unter Ber\u00fccksichtigung mieterischer Interessen).<\/li>\n<li class=\"my-2 [&amp;+p]:mt-4 [&amp;_strong:has(+br)]:inline-block [&amp;_strong:has(+br)]:pb-2\">Vor\u00fcbergehende Benutzung\/Ver\u00e4nderung des Mietgegenstands sind zuzulassen bei:<\/li>\n<li class=\"my-2 [&amp;+p]:mt-4 [&amp;_strong:has(+br)]:inline-block [&amp;_strong:has(+br)]:pb-2\">Notwendigen Erhaltungs-\/Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen, ernsten Haussch\u00e4den oder Erhaltung mitvermieteter Heizger\u00e4te.<span class=\"inline-flex\" aria-label=\"8 MRG Umfang des Ben\u00fctzungsrechts - Mietrechtsgesetz\" data-state=\"closed\">\u200b<\/span><\/li>\n<li class=\"my-2 [&amp;+p]:mt-4 [&amp;_strong:has(+br)]:inline-block [&amp;_strong:has(+br)]:pb-2\">Beseitigung erheblicher Gesundheitsgef\u00e4hrdung aus dem eigenen\/anderem Mietgegenstand oder zumutbaren Ver\u00e4nderungen in anderen Wohnungen (bei billiger Abw\u00e4gung).<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Schonung und Entsch\u00e4digung (\u00a7 8 Abs. 3)<\/strong><br \/>\nAlle geduldeten Arbeiten m\u00fcssen das Mietrecht m\u00f6glichst schonen, die Arbeiten und das Betreten sind dem Mieter vorab mitzuteilen. Bei wesentlichen Beeintr\u00e4chtigungen hat der Vermieter den Mieter angemessen zu entsch\u00e4digen.<\/p>\n<h2 id=\"nderungen-an-der-wohnung-auszug-und-bergabe\" class=\"mb-2 mt-4 [.has-inline-images_&amp;]:clear-end font-sans visRefresh2026AnswerSerif:font-editorial font-semimedium visRefresh2026Fonts:font-bold text-base visRefresh2026Fonts:text-lg first:mt-0 md:text-lg [hr+&amp;]:mt-4\">\u00c4nderungen an der Wohnung: Auszug und \u00dcbergabe<\/h2>\n<p class=\"my-2 [&amp;+p]:mt-4 [&amp;_strong:has(+br)]:inline-block [&amp;_strong:has(+br)]:pb-2\">Im Mietvertrag steht oft eine Klausel, demnach beim Auszug der urspr\u00fcngliche Zustand wiederhergestellt werden muss \u2013 dies gilt nicht f\u00fcr normale Abnutzung. Zudem machen bereits erfolgte OGH-Urteile pauschale Sch\u00f6nheitsreparaturklauseln in Mietvertr\u00e4gen unwirksam. Selbst wenn die Wohnung z.B. wei\u00df \u00fcbernommen und sp\u00e4ter hellgr\u00fcn gestrichen wurde, ist kein wei\u00dfes \u00dcberstreichen zwingend n\u00f6tig. Neutrale oder orts\u00fcbliche Farben reichen aus, solange keine \u00fcberm\u00e4\u00dfige Verschmutzung oder auff\u00e4llige Farbgebung vorliegt. Sch\u00e4den durch eigene Ver\u00e4nderungen wie Bohrl\u00f6cher muss der Mieter selbst beseitigen.<\/p>\n<p class=\"my-2 [&amp;+p]:mt-4 [&amp;_strong:has(+br)]:inline-block [&amp;_strong:has(+br)]:pb-2\"><strong>Tipp:<\/strong> Ein \u00dcbergabeprotokoll mit Fotos vom Einzug dokumentiert den Ausgangszustand. Damit beim Auszug keine Diskussionen entstehen, am besten gemeinsam mit dem Vermieter das \u00dcbergabeprotokoll durchgehen \u2013 mit detaillierten Fotos von W\u00e4nden, B\u00f6den und Einrichtung. Bei Unstimmigkeiten zur Farbe oder Verschmutzung hilft die Mietervereinigung oder eine neutrale Begutachtung. So bekommt man seine Kaution schnell zur\u00fcck und vermeidet unn\u00f6tige Kosten.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p class=\"my-2 [&amp;+p]:mt-4 [&amp;_strong:has(+br)]:inline-block [&amp;_strong:has(+br)]:pb-2\"><strong>Wichtig:<\/strong>\u00a0Dieser \u00dcberblick ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten F\u00e4llen empfehle ich, Vertr\u00e4ge individuell pr\u00fcfen zu lassen. Ich arbeite mit Profis zusammen, die im Zweifel helfen k\u00f6nnen.<\/p>\n<p><strong>Quellen:<\/strong><br \/>\n<a class=\"reset interactable cursor-pointer decoration-1 underline-offset-1 text-super hover:underline font-semibold\" href=\"https:\/\/www.ris.bka.gv.at\/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&amp;Gesetzesnummer=10002531\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\"><span class=\"text-box-trim-both\">Mietrechtsgesetz (MRG)<\/span><\/a><br \/>\n<a class=\"reset interactable cursor-pointer decoration-1 underline-offset-1 text-super hover:underline font-semibold\" href=\"https:\/\/wien.arbeiterkammer.at\/beratung\/Wohnen\/miete\/Erhaltungspflicht_des_Vermieters.html\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\"><span class=\"text-box-trim-both\">Arbeiterkammer zu Erhaltungspflicht<\/span><\/a><br \/>\n<a class=\"reset interactable cursor-pointer decoration-1 underline-offset-1 text-super hover:underline font-semibold\" href=\"https:\/\/www.wko.at\/wirtschaftsrecht\/anwendungsbereich-mrg-ueberblick\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\"><span class=\"text-box-trim-both\">WKO zu MRG &#8211; \u00dcbersicht zu Anwendung und Wartung<\/span><\/a><br \/>\n<a href=\"https:\/\/www.wko.at\/wirtschaftsrecht\/anwendungsbereich-des-mrg-im-detail\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">WKO zu Anwendungsbereich im Detail<\/a><br \/>\n<a href=\"https:\/\/www.ris.bka.gv.at\/eli\/jgs\/1811\/946\/P1096\/NOR12018825\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">ABGB Auszug zu \u00dcberlassung und Ben\u00fctzungspflichten<\/a><br \/>\n<a href=\"https:\/\/www.ovi.at\/recht\/miete\/anwendungsbereich-mrg\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">\u00d6sterreichischer Verband der Immobilienwirtschaft<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Die\u00a0Mietrechtsreform hat f\u00fcr einigen Aufruhr sowohl bei Vermietern als auch bei Mietern gesorgt. 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