{"id":5243,"date":"2026-01-11T11:14:50","date_gmt":"2026-01-11T11:14:50","guid":{"rendered":"https:\/\/humanspaces.at\/?p=5243"},"modified":"2026-01-18T14:43:50","modified_gmt":"2026-01-18T14:43:50","slug":"mietrechtsreform-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/humanspaces.at\/en\/mietrechtsreform-2026\/","title":{"rendered":"Was bedeutet die Mietrechtsreform 2026?"},"content":{"rendered":"
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Seit 1. J\u00e4nner 2026 gelten in \u00d6sterreich neue Regeln f\u00fcr Mieten \u2013 und zwar f\u00fcr fast alle Mietvertr\u00e4ge, egal ob du vermietest oder zur Miete wohnst. Im Folgenden findet sich ein \u00dcberblick, was sich konkret ge\u00e4ndert hat und worauf Mieter:innen und Vermieter:innen jetzt achten sollten.<\/p>\n

Was seit 1. J\u00e4nner 2026 gilt<\/h2>\n

Mit dem \u201eMietenpaket f\u00fcr leistbares Wohnen\u201c sind das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG)<\/strong> und das neue Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG)<\/strong> in Kraft getreten. Die Gesetze wurden im Dezember 2025 im Nationalrat beschlossen und sind seit 1. J\u00e4nner 2026 voll anwendbar.<\/p>\n

Ziel der Reform ist mehr Planungssicherheit: Mieten sollen nicht mehr ungebremst mit der Inflation mitsteigen, und Mietvertr\u00e4ge sollen l\u00e4nger laufen. Gleichzeitig sollen klare Regeln f\u00fcr Wertsicherungsklauseln jahrelange Rechtsstreitigkeiten verhindern.<\/p>\n

Mietpreisbremse: Was jetzt gedeckelt ist<\/h2>\n

Im geregelten Bereich (Altbau, Richtwertmieten, Gemeindebauten, Genossenschaften) gelten nun Obergrenzen f\u00fcr Mieterh\u00f6hungen. F\u00fcr 2026 darf die Miete maximal um 1 Prozent erh\u00f6ht werden, 2027 maximal um 2 Prozent; ab 2028 greift dann die allgemeine Regel mit der 3\u2011Prozent\u2011Schwelle.<\/p>\n

Neu ist: Auch im bisher \u201efreien\u201c Mietmarkt gibt es erstmals eine gesetzliche Preisbremse. Steigt die Inflation \u00fcber 3 Prozent, darf nur die H\u00e4lfte des dar\u00fcberliegenden Teils weitergegeben werden \u2013 bei 6 Prozent Inflation also maximal 4,5 Prozent Mieterh\u00f6hung.<\/p>\n

Diese Begrenzung gilt grunds\u00e4tzlich auch f\u00fcr bestehende Mietverh\u00e4ltnisse im freien Bereich, ausgenommen sind Ein- und Zweifamilienh\u00e4user. F\u00fcr beide Seiten bedeutet das: Mieterh\u00f6hungen m\u00fcssen jetzt genau gepr\u00fcft und nachvollziehbar begr\u00fcndet werden.<\/p>\n

Befristung: L\u00e4ngere Vertr\u00e4ge als Regelfall<\/h2>\n

Einer der sichtbarsten Punkte der Reform ist die Verl\u00e4ngerung der Mindestbefristung. Neue und verl\u00e4ngerte Mietvertr\u00e4ge m\u00fcssen grunds\u00e4tzlich f\u00fcr mindestens f\u00fcnf Jahre abgeschlossen werden, statt wie bisher f\u00fcr drei Jahre.\u200b<\/span><\/p>\n

F\u00fcr sogenannte \u201ekleine Vermieter\u201c \u2013 also Personen, die nur eine einzelne Wohnung vermieten und nicht gewerblich auftreten \u2013 bleibt eine Mindestbefristung von drei Jahren m\u00f6glich. Wer als Vermieter nicht sicher ist, ob er als Unternehmer gilt, f\u00e4hrt mit einer f\u00fcnfj\u00e4hrigen Befristung rechtlich meist sicherer.<\/p>\n

F\u00fcr Mieter bleibt wichtig: Das K\u00fcndigungsrecht nach einem Jahr mit dreimonatiger Frist zum Monatsletzten bleibt bei befristeten Vertr\u00e4gen bestehen. Damit wird der Vertrag zwar l\u00e4nger abgeschlossen, aber nicht zur \u201eFalle\u201c, wenn sich Lebensumst\u00e4nde \u00e4ndern.<\/p>\n

Wertsicherung: Einmal pro Jahr und klar geregelt<\/h2>\n

Die Reform r\u00e4umt auch bei Wertsicherungsklauseln auf, einem Bereich, der in der Vergangenheit viel Unsicherheit erzeugt hat. K\u00fcnftig d\u00fcrfen Mieten nur noch einmal im Jahr \u2013 einheitlich zum 1. April \u2013 an einen Index angepasst werden.<\/p>\n

R\u00fcckwirkende Mietminderungen aufgrund unwirksamer Klauseln werden stark eingeschr\u00e4nkt: R\u00fcckforderungen \u00fcberh\u00f6hter Mieten sind nur noch f\u00fcnf Jahre r\u00fcckwirkend m\u00f6glich. Das nimmt Vermietern das Risiko existenzbedrohender Nachzahlungen und gibt Mietern trotzdem eine realistische Chance, zu viel bezahlte Betr\u00e4ge einzufordern.<\/p>\n

Rechte der Mieter:innen im \u00dcberblick<\/h2>\n

Beim K\u00fcndigungsrecht \u00e4ndert sich an den Grundmechanismen wenig, aber es ist wichtiger denn je, die Fristen zu kennen. Befristete Mietvertr\u00e4ge k\u00f6nnen nach einem Jahr mit drei Monaten Frist schriftlich gek\u00fcndigt werden, unbefristete in der Regel mit einmonatiger Frist, sofern im Vertrag nichts anderes vereinbart ist.<\/p>\n

Der K\u00fcndigungsschutz bleibt bestehen: Vermieter d\u00fcrfen nur aus triftigen Gr\u00fcnden k\u00fcndigen, etwa bei erheblichen Zahlungsr\u00fcckst\u00e4nden, wichtigem Eigenbedarf oder groben Pflichtverletzungen. Eine Ausnahme bilden Mieter:innen von Ein- und Zweifamilienh\u00e4usern mit gewissen nach 2001 abgeschlossenen Vertr\u00e4gen, f\u00fcr die es keinen klassischen K\u00fcndigungsschutz gibt.<\/p>\n

Auch die Erhaltungspflicht des Vermieters bleibt unver\u00e4ndert: Vermieter m\u00fcssen die Wohnung und das Geb\u00e4ude im orts\u00fcblichen Standard erhalten, also etwa Dach, Fassade, Heizung oder Aufzug in Schuss halten. Diese Pflichten k\u00f6nnen nicht einfach auf Mieter:innen \u201eabgeschoben\u201c werden \u2013 entsprechende Klauseln im Vertrag sind rechtlich meist unwirksam.<\/p>\n

Pflichten der Vermieter:innen: Wo jetzt Handlungsbedarf besteht<\/h2>\n

F\u00fcr Vermieter ist jetzt ein guter Zeitpunkt, alle bestehenden Mietvertr\u00e4ge durchzusehen. Besonders wichtig sind Befristungen, Wertsicherungsklauseln sowie die Frage, wie und wann Mieterh\u00f6hungen vorgesehen sind.<\/p>\n

Mieterh\u00f6hungen ab April 2026 m\u00fcssen die neuen Deckelungen und die j\u00e4hrliche Anpassung zum 1. April einhalten. Gerade bei mehreren Wohnungen oder gewerblicher Vermietung kann ein Fehler hier teuer werden \u2013 im Zweifel lohnt sich eine rechtliche Pr\u00fcfung vor der n\u00e4chsten Valorisierung.<\/p>\n

F\u00fcr Vermieter mit f\u00fcnf oder mehr Wohnungen ist die Einhaltung der neuen Regeln besonders wichtig, weil sie in der Regel als unternehmerisch t\u00e4tig gelten. Die korrekte Einordnung (kleiner Vermieter vs. Unternehmer, geregelter vs. freier Mietmarkt) entscheidet dar\u00fcber, welche Vorschriften genau anzuwenden sind.<\/p>\n

Wien: Was speziell zu beachten ist<\/h2>\n

In Wien war die Miete f\u00fcr Gemeindebauten bis Ende 2025 eingefroren, ab 2026 greifen auch hier die neuen Deckelungen. F\u00fcr die rund 370.000 Gemeindewohnungsmieter bedeutet das: 2026 maximal 1 Prozent Erh\u00f6hung, 2027 maximal 2 Prozent.<\/p>\n

Der Richtwert f\u00fcr Wien liegt aktuell bei 6,67 Euro pro Quadratmeter und unterliegt nun ebenfalls den neuen Begrenzungen bei der Valorisierung. Damit sollen starke Preisspr\u00fcnge abgefedert werden, gleichzeitig bleibt aber die grunds\u00e4tzliche Systematik der Richtwertmieten bestehen.\u200b<\/span><\/p>\n

Konkrete Schritte f\u00fcr Mieter:innen<\/h2>\n