Wiener Wohnungsmarkt 2025

Viel Bewegung und differenzierte Entwicklungen

Am Wiener Wohnungsmarkt gibt´s 2025 weiter ein Auf und Ab. Während sich in einigen Bezirken die Lage stabilisiert oder Preise sogar leicht nachgeben, treiben Neubauten und Zuzug in anderen Lagen die Preise spürbar nach oben. Wo die Preise nun stehen und wie diese Entwicklung erklärbar ist, versuche ich hier greifbarer zu machen.

Weniger Angebot durch weniger Bautätigkeiten

Der Wohnbau in Wien kommt nur langsam in die Gänge. Die Bautätigkeit leidet weiterhin unter den Folgen von Baustopps und Verzögerungen. Im Jahr 2024 wurden laut Stadt Wien etwa 25% weniger Mietwohnungen fertiggestellt als im Vorjahr. Dieser Trend zieht sich auch in den Transaktionsmarkt. Zwischen 2022 und 2025 sank der Anteil von Neubauwohnungen am gesamten Transaktionsvolumen deutlich. Das Neubauangebot bleibt knapp, obwohl die Nachfrage weiter steigt. Bei Neubauten wird der Preisdruck daher wohl weiter anhalten.

Zwar ziehen die Bauaktivitäten langsam wieder an und Baupreise beginnen sich nach dem extrem aufgeheizten Markt der letzten Jahre zu stabilisieren. Doch bis Großprojekte wie das Nordwestbahnviertel oder das SEK Hausfeld fertiggestellt sind, dauert es noch.

Entwickler versuchen mit verändertem Angebot zu reagieren: Im 22. Bezirk setzt man inzwischen zum Beispiel auf ein anderes Pferd: die Zahl der Haustransaktionen  ist hier um über 50 % gestiegen (Marktbericht von Otto Immobilien & Knight Frank 2025). Kein Wunder: Wer den Wohnraum für die eigene Familie vergrößern will und nur am Stadtrand leistbare Gründe findet, warum dann nicht gleich eine Doppelhaushälfte?

Auch der Verkauf von Bestandsobjekten erlebte in den letzten Jahren einen Einbruch, jedoch nicht so stark wie im Neubau. 2025 gab es hier schon eine eine klare Erholung des Transaktionsvolumens bei Eigentumswohnungen und Häusern. Dass der Markt anders funktioniert, liegt sicher auch an den Akteuren: Der Anteil an privaten Käufern ist hier mit etwa 84% extrem hoch und auch ein großer Teil der Verkäufer ist mit 42%  privat.

Exkurs: Eigentum & Wohnverhältnisse: Wien ist anders

Traditionell sind die Eigentumsquoten in Wien gering: Nur 24 % der Wiener Haushalte leben im Eigentum – ein im österreichweiten Vergleich (48%) außergewöhnlich niedriger Wert.
Von den 970.000 Hauptwohnsitzen in Wien entfallen 738.000 auf Mietwohnungen, davon etwa 55 % auf Gemeinde- oder Genossenschaftswohnungen. Das sichert vielen leistbaren Wohnraum und begrenzt gleichzeitig den Eigentumsmarkt.

Interessant ist hier auch noch die Leerstandsquote zu erwähnen. Leerstand ist grundsätzlich schwer auszumachen, aber aufgrund der Daten des zentralen Melderegisters geht man von einer Quote um 9% in Wien aus (österreichweit 13%). Auch dies beeinflusst den Wohnungsmarkt erheblich und sorgt für eine künstliche Verknappung.

Die Preisentwicklung bleibt volatil

Während manche Bezirke deutlich von fertiggestellten Neubauten profitieren, gab es in den traditionellen Innenbezirken sogar leichte Preisrückgänge.

Besonders stark haben sich 2025 laut ImmoScout24 die Preise in Brigittenau and Simmering entwickelt, da hier im Vergleich besonders viele Neubauten fertiggestellt wurden. Mit einem Plus von rund 20% sind sie Spitzenreiter bei der Preissteigerung. Ob diese Entwicklung sich nächstes Jahr fortsetzen wird, bleibt abzuwarten. Gerade die Öffnung und Entwicklung der Nordwestbahngründe birgt langfristig jedenfalls großes Potential für die Brigittenau.

Die Preise in Margareten and Alsergrund haben um rund 15 %, Meidling, Penzing, Ottakring and Hernals um rund 8–9 % zulegt. In den übrigen Bezirken kam es zu leichten Preissteigerungen, während der 1., 2., 4., 7., 8., 19. and 22. Bezirk moderate Rückgänge verzeichneten.

Langfristig gilt für die äußeren Bezirke, vor allem für die Brigittenau und die Donaustadt: Die laufenden Stadtentwicklungsgebiete bieten erhebliches Potenzial – und kurzfristige Preisbewegungen nach unten schaffen immer wieder Spielraum für KäuferInnen.

Wo es in Wien am teuersten ist

Unangefochten an der Spitze steht traditionell der 1. Bezirk, wo Quadratmeterpreise von über 16.000 Euro die Regel sind. Dahinter folgen Wieden mit über 9.000 Euro, sowie Alsergrund, Döbling, Mariahilf, Neubau and Hietzing (jeweils über 8.000 Euro). Leopoldstadt, Landstraße, Margareten, Josefstadt, Hernals and Währing bewegen sich um 7.000 Euro, Simmering, Meidling, Penzing, Ottakring, Floridsdorf, Donaustadt and Liesing rund 6.000 Euro, während Favoriten, Rudolfsheim-Fünfhaus and Brigittenau with über 5.000 Euro das untere Ende bilden.

Hier wurden Mischpreise aus Alt- und Neubau sowie aus verschiedenen Marktberichten der unten genannten Maklerbüros herangezogen – Preisausreißer sind die Regel. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis über alle Segmente hinweg liegt im Wohnbau aktuell bei rund 6.500 Euro.

Eine Differenzierung zwischen Bestand und Neubau zeigt die Grafik:

Langfristig wird am Markt kein nachhaltiger Rückgang der Wohnungspreise erwartet. Der günstigste Zeitpunkt zum Wohnungskauf bleibt somit jetzt.

Die Nachfrage ist ungebremst

Die Nachfrage zieht spürbar an: Laut ImmoScout24 2025 stieg die Zahl der Suchanfragen gegenüber dem Vorjahr um 23 %. Besonders gefragt war Mariahilf, das damit als einer der beliebtesten Bezirke Wiens gilt.

Angesichts der anhaltenden Zuwanderung und steigenden Mietpreise dürfte die Tendenz zum Eigentum weiter anhalten – vor allem im leistbaren Segment und in Bezirken mit Entwicklungspotenzial. Es ist zu erwarten, dass die Nachfrage nach (leistbarem) Wohnraum in den nächsten Jahren durch die Decke gehen wird.

Exkurs: historische Bevölkerungsentwicklung und Ausblick

Der Bedarf am Wohnungsmarkt wird nicht abschwächen: Wien zählte 2024 bereits über 2 Millionen EinwohnerInnen. Bis 2080 wird ein Anstieg auf 2,5 Millionen erwartet – ein Plus von über 20 %. Gleichzeitig steigt die Zahl der Haushalte, insbesondere jene der Singles: Für 2060 werden von der Statistik Austria rund 580.000 Einpersonenhaushalte and 600.000 Mehrpersonenhaushalte prognostiziert.

Parallel dazu wächst der Anteil älterer Menschen auf fast 30 % der Bevölkerung. Viele PensionistInnen möchten ihren gewohnten Wohnstandard beibehalten, was den Tausch in kleinere Wohnungen bremst – ein Trend, der das Angebot weiter verknappen könnte.

Interessant ist in diesem Zusammenhang die historische Bevölkerungsentwicklung, die auch Aufschlüsse auf die Preisentwicklung am Wohnungsmarkt gibt. Den historischen Höchststand von fast 2,1 Millionen Einwohnern hat Wien bereits 1910 erreicht – als eine der größten Metropolen Europas inmitten eines Vielvölkerstaates. Nach zwei Weltkriegen hat sowohl die internationale Bedeutung als auch der Bevölkerungsstand stark abgenommen und war 1951 bei einem Allzeittief von 1,6 Millionen Einwohnern. Die Immobilienpreise waren ohnehin schwach und es hat bis weit in die 80er Jahre gedauert, dass diese sich an den Stand vor dem ersten Weltkrieg angenähert haben (inflationsbereinigt).

International gesehen war  Wohnen in Wien also jahrzehntelang – auch geprägt durch den sozialen Wohnbau – unglaublich günstig im Vergleich zu den Lebenskosten. Die Entwicklungen der letzten 20 – 30 Jahre sind auch als eine Angleichung an den internationalen Markt und nicht nur als „Immobilienblase“ zu sehen.

Fazit: Investieren mit Weitblick gefragt

Der  Wiener Wohnungsmarkt bleibt 2025 in Bewegung. Das Angebot bleibt knapp, Neubauten kommen nur langsam auf den Markt, während die Nachfrage weiter wächst. Die Preisunterschiede zwischen Bezirken nehmen zu und schwanken auch immer wieder mal. Wer genau hinsieht, findet auch in dieser Marktphase Chancen.

Mit sinkenden Zinsen, stabilisierten Baukosten und einer derzeit leicht gelockerten Finanzierungs – Regulierung bietet 2025 wieder Raum für Investitionen – vor allem in äußeren Bezirken mit Entwicklungspotenzial.

Quellen:

Immoscout24
Buwog und EHL Wohnungsmarktbericht 2025
Otto Immobilien und Knight Frank Wohnmarktbericht 2025