Wer zahlt was? Mieterpflichten vs. Vermieterpflichten

Die Mietrechtsreform hat für einigen Aufruhr sowohl bei Vermietern als auch bei Mietern gesorgt. Dabei gibt es seit jeher Unstimmigkeiten zwischen den Parteien über Mieterpflichten und Vermieterpflichten, vor allem bei Themen wie Reparaturen und Wartung. Ob und wie das österreichische Mietrechtsgesetz (MRG) dabei greift, hängt vom Anwendungsbereich ab. Das Gesetz regelt , wer wofür zuständig ist, aber die Pflichten variieren je nach Fall.

Wer zahlt was bei Reparaturen und Wartung?

Das österreichische Mietrecht teilt klare Aufgaben: Vermieter sorgen für die Erhaltung der Wohnung und des Hauses, Mieter für ordentliche Nutzung, verkehrsübliche Pflege und rechtzeitige Schadensmeldung. Rücksichtslose Nutzung oder Nachlässigkeit kann teuer werden – für beide Seiten. Wichtig: Die genauen Pflichten hängen vom MRG-Anwendungsbereich ab:

• Vollanwendung des MRG : Gilt für ältere Wohnungen (vor 1953 erbaut, mit mehr als 2 Mietgegenständen) oder geförderten Neubau (Wohnungen in mit öffentlichen Mitteln geförderten Mietwohnungshäusern mit mehr als 2 Mietgegenständen).

• Teilanwendung des MRG: Gilt für Wohnungen, die nach 1953 errichtet wurden, Dachbodenausbauten nach 2001, Zubauten nach 2006 und vermietete Eigentumswohungen nach 1945 errichtet. Im Teilanwendungsbereich gelten folgende Teile des MRG: Eintritt bei Todesfall, Kündigungsschutz (§§ 29 ff.), Befristung (§ 28), Kaution (§§ 13–14). Weder der Mietpreisschutz noch der Schutz des Mietobjektes gelten. In diesen Fragen kommt das ABGB § 1096 sowie das MILG zum Tragen.

• Nichtanwendung des MRG: Gilt für Wohnungen, die sich in Gebäuden mit max. 2 Mietobjekten befinden und nach 2001 vermietet wurden. Die Vermieterpflicht gilt uneingeschränkt gem. ABGB: Wohnungen sind vollständig in brauchbarem Zustand erhalten – inklusive aller Reparaturen und Wartung während der Mietdauer. Hier kommt auch das MILG nicht bzw. eingeschränkt zum Tragen.

Achtung: Eine Klausel im Mietvertrag kann Mieter für kleinere Reparaturen (Bagatellreparaturen) verpflichten – z. B. bis zu einer vereinbarten Pauschale oder Höchstgrenze. Sie gilt nur, wenn sie klar formuliert ist und die Kosten nachweisbar sind (z. B. Rechnungen). Ohne diese Klausel übernimmt der Vermieter alles. Viele Verträge haben sie, aber oft ist die Formulierung unklar. Zulässig ist die Klausel nach OGH-Rechtsprechung nur, wenn sie den Mieter nicht gröblich benachteiligt. Im Streitfall lohnt es sich, den Mietvertrag rechtlich prüfen zu lassen.

Erhaltungspflichten des Vermieters

Der § 3 MRG regelt im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (z. B. Altbauten) die Pflicht des Vermieters, das Haus, Mietwohnungen und Gemeinschaftsanlagen im ortsüblichen Standard zu erhalten und Gesundheitsrisiken zu beseitigen – unter Berücksichtigung rechtlicher, wirtschaftlicher und technischer Möglichkeiten:

• Erhaltung allgemeiner Haus-Teile (z. B. Treppenhaus, Dach)​
• Behebung ernster Schäden an Mietwohnungen und Vermeidung von Gesundheitsgefahren
• Erforderliche Arbeiten um die  Übergabe brauchbarer Wohnungen zu gewährleisten
• Erhaltung mitvermieteter Heizungen, Warmwasserboiler​ und sonstiger Wärmebereitungsanlagen
• Aufrechterhaltung der Betriebsbereitschaft von Gemeinschaftsanlagen (z. B. Zentralheizung, Aufzüge, Waschküchen) – ggf. Ersatz durch neue Anlage, wenn Erhaltung unwirtschaftlich​
• Umsetzung öffentlich-rechtlich vorgeschriebener Maßnahmen (z. B. Wasser-/Kanalanschluss, Schutzvorrichtungen)​
• Ergreifen von Maßnahmen zur Energieeinsparung, wenn wirtschaftlich sinnvoll
• Verbrauchsmesser sind in Vereinbarung mit dem Mieter zu installieren.​

Die Formulierung im Gesetzbuch lässt immer wieder Interpretationsspielraum übrig. Daher kann ich nur empfehlen, im konkreten Fall entsprechende Rechtssprechungen zu lesen und sich rechtliche Unterstützung zu nehmen.

Bei Nichtanwendung des MRG kommt das ABGB zum Tragen. ABGB § 1096 regelt die grundsätzliche Erhaltungspflicht des Vermieters außerhalb des Vollanwendungsbereichs des MRG. Vermieter müssen demnach das Mietobjekt auf eigene Kosten in brauchbarem Zustand übergeben und während der gesamten Mietzeit erhalten sowie ernste Schäden beseitigen. Bei Mängeln, die den allgemeinen Gebrauch verhindern, hat der Mieter Anspruch auf Mietzinsminderung.

Finanzierung der Erhaltungspflichten (§ 3 Abs. 3)

Zu Finanzieren sind diese Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten gem. § 3 Abs. 3 aus den Mietreserven der vergangenen 10 Jahre bzw. der zukünftig zu erwartenden Mieteinträge. Wenn diese Mittel nciht ausreichen, sind dringende Arbeiten (Sicherheit, Versorgung, öffentlich-rechtlich) zu priorisieren.

Eine Erhöhung des Mietzins zur Deckung von Reparaturkosten ist nur bis zu Deckelung gem. MILG möglich.

Es gibt grundsätzlich keine Regelung zur Deckelung der Ausgaben des Vermieters, außer § 6 MRG (Unwirtschaftlichkeit): Bei gänzlich unwirtschaftlicher Erhaltung kann der Vermieter gerichtlich prüfen lassen, ob die Erhaltung verzichtbar ist.

Mieterpflichten

§ 8 MRG regelt den Umfang des Benützungsrechts und legt die Kernpflichten des Hauptmieters im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fest. Diese umfassen Wartung, Instandhaltung und Duldungspflichten, um Schäden für Vermieter und andere Mieter zu vermeiden.
Wartung und Instandhaltung (§ 8 Abs. 1)

• Mietgegenstand und Einrichtungen (z. B. Licht-, Gas-, Wasser-, Beheizungs- und Sanitäranlagen) sind so zu warten und instand zu halten, dass kein Nachteil für Vermieter oder andere Mieter entsteht (außer bei ernsten Hausschäden oder Gesundheitsgefährdung -> Vermieter).​
• Behebung ernster Hausschäden sind dem Vermieter unverzüglich anzeigen (bei Unterlassung entsteht eine Schadenersatzpflicht).​

Duldungspflichten (§ 8 Abs. 2)

• Betreten durch Vermieter oder Beauftragte aus wichtigen Gründen sind zuzulassen (unter Berücksichtigung mieterischer Interessen).
• Vorübergehende Benutzung/Veränderung des Mietgegenstands sind zuzulassen bei:
• Notwendigen Erhaltungs-/Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen, ernsten Hausschäden oder Erhaltung mitvermieteter Heizgeräte.​
• Beseitigung erheblicher Gesundheitsgefährdung aus dem eigenen/anderem Mietgegenstand oder zumutbaren Veränderungen in anderen Wohnungen (bei billiger Abwägung).

Schonung und Entschädigung (§ 8 Abs. 3)
Alle geduldeten Arbeiten müssen das Mietrecht möglichst schonen, die Arbeiten und das Betreten sind dem Mieter vorab mitzuteilen. Bei wesentlichen Beeinträchtigungen hat der Vermieter den Mieter angemessen zu entschädigen.

Änderungen an der Wohnung: Auszug und Übergabe

Im Mietvertrag steht oft eine Klausel, demnach beim Auszug der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt werden muss – dies gilt nicht für normale Abnutzung. Zudem machen bereits erfolgte OGH-Urteile pauschale Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen unwirksam. Selbst wenn die Wohnung z.B. weiß übernommen und später hellgrün gestrichen wurde, ist kein weißes Überstreichen zwingend nötig. Neutrale oder ortsübliche Farben reichen aus, solange keine übermäßige Verschmutzung oder auffällige Farbgebung vorliegt. Schäden durch eigene Veränderungen wie Bohrlöcher muss der Mieter selbst beseitigen.

Tipp: Ein Übergabeprotokoll mit Fotos vom Einzug dokumentiert den Ausgangszustand. Damit beim Auszug keine Diskussionen entstehen, am besten gemeinsam mit dem Vermieter das Übergabeprotokoll durchgehen – mit detaillierten Fotos von Wänden, Böden und Einrichtung. Bei Unstimmigkeiten zur Farbe oder Verschmutzung hilft die Mietervereinigung oder eine neutrale Begutachtung. So bekommt man seine Kaution schnell zurück und vermeidet unnötige Kosten.

Wichtig: Dieser Überblick ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Fällen empfehle ich, Verträge individuell prüfen zu lassen. Ich arbeite mit Profis zusammen, die im Zweifel helfen können.

Quellen:
Mietrechtsgesetz (MRG)
Arbeiterkammer zu Erhaltungspflicht
WKO zu MRG – Übersicht zu Anwendung und Wartung
WKO zu Anwendungsbereich im Detail
ABGB Auszug zu Überlassung und Benützungspflichten
Österreichischer Verband der Immobilienwirtschaft